بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 19 شهريور 1393      13:35

باغ‌شهردوباره آمد

اقتصاد ایرانی: طرح احداث «باغ شهر»، با تعریف یک پروژه حجیم در معروف ترین منطقه ییلاقی شرق تهران به ارزش 900 میلیارد تومان، دوباره در دستور کار دولت قرار گرفته با این تفاوت که صدور مجوز مقدماتی برای تامین مالی این پروژه طی چند روز گذشته، ایده ایجاد «باغ شهر» در اطراف کلان شهرها را این بار بدون آنکه ناکام بماند وارد مسیر اجرایی کرده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، «باغ شهر» اوایل دهه80 برای اولین بار از سوی وزارت کشور با هدف گسترش متفاوت مناطق شهری، تدوین شد و در اواخر همان دهه با نامی دیگر در قالب «واگذاری 1000 مترمربع زمین به هر خانوار ایرانی» از طرف رئیس دولت وقت مطرح شد و سر زبان ها افتاد اما در طول این سال ها، هیچ زمان طرح باغ شهر ها شکل عملیاتی به خود نگرفت.
مطالعات جامع در وزارت مسکن طی سال های دهه80 پیرامون چگونگی اجرای سری اول «باغ شهر» در اطراف تهران، منجر به آن شد که زمینی به وسعت حدود 120 هکتار در منطقه ای به نام «شهرک آویشن» واقع در شهرستان دماوند به عنوان گزینه پیشنهادی برای احداث اولین باغ شهر معرفی شود. زمین شهرک آویشن طی سال های اخیر مراحل سنگ برداری و تسطیح را پشت سر گذاشت اما در مرحله آماده سازی متوقف شد. استفاده از این زمین هم اکنون در دستور کار سازمان ملی زمین و مسکن–وابسته به وزارت راه وشهرسازی- قرار گرفته است.
سازمان ملی زمین قصد دارد دومین صندوق زمین و ساختمان را ظرف حداکثر یک ماه آینده برای تامین مالی هزینه های ساخت پروژه «آویشن» راه اندازی کند.
این گزارش از جزئیات این پروژه حاکی است: مطابق برنامه ریزی های اولیه در پروژه «آویشن» مقرر شده در زمینی به مساحت تقریبی 127 هکتار، مجموعه ای حاوی 450 باغچه مسکونی –ویلا و زمین مشجر- ساخته شود.
ارزش کل این پروژه با احتساب قیمت زمین و هزینه های ساخت، حدود 900 میلیارد تومان برآورد می شود که تقریبا نیمی از آن، بهای زمین محسوب می شود و نیمی دیگر به هزینه های ساخت اختصاص دارد. سازمان ملی زمین و مسکن در نظر دارد با تاسیس صندوق زمین و ساختمان آویشن، حدود 100 میلیارد تومان از هزینه های ساخت این پروژه را از محل آورده سرمایه گذاران حقیقی جذب و مابقی هزینه ها را از طریق پیش فروش تامین کند.
با راه اندازی این صندوق در بازار سرمایه –بازار فرابورس- پیش بینی می شود دو گروه اقدام به سرمایه گذاری و خرید یونیت ها (سهام صندوق) کنند. گروه اول خانوارهای پردرآمدی هستند که به قصد «مهاجرت نزدیک» از پایتخت متراکم و آلوده، به دنبال سکونت در نقاطی نه چندان دور از تهران می گردند و در نتیجه وارد این پروژه لوکس دولتی ساز خواهند شد. گروه دوم سرمایه گذاران نیز افرادی خواهند بود که صرفا با هدف ایجاد ارزش افزوده در دارایی خود اقدام به سرمایه گذاری می کنند.
تجربه جهانی ایجاد «باغ شهر» و مطالعاتی که طی سال های گذشته در داخل کشور درباره همین طرح انجام شده، نشان می دهد: در کشورهایی که کلان شهرها در آنها به مراکز اصلی جمعیتی و اشتغال تبدیل شده اند و دیگر امکان توسعه مناطق سکونتی را در خود ندارند، با تصمیم دولت ها، نقاطی خاص در حاشیه کلان شهر ها، برای سکونت دهک های پردرآمد تبدیل به باغ شهر می شود. در باغ شهر، سطح غالب زمین ها باید سبز و درختکاری شود طوری که حداکثر 10 تا 20درصد از مساحت یک قطعه زمین 1000متری، می تواند به بنای مسکونی تبدیل شود. در انگلیس به عنوان یکی از کشورهای مطرح در زمینه «توسعه شهرها به شکل باغ شهر»، چندین شکل پیاده شده این طرح وجود دارد.

باغ شهر سوار صندوق
بر اساس این گزارش، طی 5 ماه اخیر بررسی ها درباره تلفیق دو طرح «ایجاد باغ شهر» و «تاسیس صندوق زمین وساختمان» در جریان بوده و با جمع بندی نهایی نسبت به این موضوع، هم اکنون مقدمات اولیه آن فراهم شده است.
سازمان ملی زمین و مسکن و اداره راه وشهرسازی استان تهران متولی راه اندازی صندوق آویشن هستند. هر چند نامی از «باغ شهر» در این صندوق هنوز برده نشده اما از یکسو محل ساخت پروژه آویشن که در گذشته کاندیدای احداث باغ شهر شده بود و از سوی دیگر، نقشه ساخت و طراحی های این پروژه همگی حکایت از خروج طرح باغ شهر از بایگانی ها و اجرای قطعی آن در شرق تهران دارد.
صندوق زمین وساختمان «آویشن» قرار بود اولین صندوقی باشد که وزرای راه وشهرسازی و اقتصاد ودارایی در مراسم پیوندزنی بازار مسکن و بازار سرمایه، آن را افتتاح می کنند اما برنامه ریزی این دو وزارتخانه برای رونمایی از طرح هایشان در «هفته دولت» و فراهم نشدن زمینه تاسیس صندوق آویشن حتی تا آخرین روز این هفته باعث شد قرعه اولین صندوق به نام بانک مسکن تحت عنوان «نسیم» بیفتد.
صندوق «نسیم» روز شنبه هشتم شهریور با تعریف پروژه ای مسکونی معمولی– غیرلوکس- به ظرفیت 60واحدمسکونی در منطقه 22 تهران با مالکیت یک شرکت وابسته بانک مسکن توسط دو وزیر تاسیس شد. اکنون دومین صندوق زمین وساختمان نیز کماکان با مالکیت دولت، قرار است راه اندازی شود. در قالب صندوق زمین وساختمان، هزینه ساخت پروژه های مسکونی از طریق آورده نقدی تدریجی مردم که در نقش سهامداران اقدام به خرید سهام صندوق می کنند، تامین می شود. این صندوق ها از یکسو منابع مالی موردنیاز طرف عرضه مسکن را تامین می کنند و همزمان امکان پیش خرید میلی متری آپارتمان را برای طرف تقاضا با کمترین سرمایه گذاری در حد 1000 تومان فراهم می کنند. سهامداران صندوق می توانند در طول اجرای پروژه، با خرید یونیت های بیشتر، سهم خود را در پروژه هم به لحاظ متراژ و هم به لحاظ ارزش ریالی سهام افزایش دهند طوری که به واسطه افزایش قیمت مسکن در طول زمان، سرمایه سرمایه گذاران حداقل به اندازه نرخ تورم مسکن، با ارزش افزوده مواجه می شود و در واقع از پس رفت ارزش واقعی نقدینگی افراد متقاضی مسکن در مقایسه با قیمت ملک، جلوگیری می شود. در صندوق «نسیم»، کل ارزش پروژه حدود 36میلیارد تومان تعریف شد و 15میلیارد تومان آن ظرف مدت یک هفته، از طریق پذیره نویسی و فروش یونیت های سرمایه گذاری، تامین شد. اما در صندوق «آویشن» که پروژه لوکس قرار است توسط آن ساخته شود و به جای آپارتمان، احداث ویلا در دستور کار است، ارزش کل پروژه حداقل 20برابر صندوق اول است ضمن اینکه حجم پذیره نویسی آن نیز 7برابر نسیم است.
در صندوق آویشن، احداث 450 ویلا در 10 تیپ مختلف در قطعات و زمین هایی با سه متراژ 500مترمربع، 1000مترمربع و 2000مترمربع پیش بینی شده است. طوری که حداقل زیربنای ویلاها 400مترمربع و حداکثر آن 1000 مترمربع طراحی شده است. همان طور که این طراحی ها نشان می دهد، سطح غالب قطعات زمین پروژه آویشن قرار است به فضای سبز اختصاص پیدا کند. برآوردها نشان می دهد، قیمت تمام شده هر ویلای مشجر با احتساب قیمت زمین و هزینه ساخت، حدود 2 میلیارد تومان خواهد بود. مسوولان این پروژه اعلام کرده اند، در طراحی و ساخت ویلاها، از تکنولوژی های جدید استفاده خواهند کرد.
با این حال، به نظر می رسد طراحی پروژه های لوکس در قالب تامین مالی به روش صندوق زمین وساختمان، در شرایط کنونی که کشش غالب تقاضا در بازار مسکن بیشتر از ناحیه متقاضیان مصرفی است، باید کاملا با رعایت همه جوانب اقتصادی، انجام شود.
بررسی ها نشان می دهد: در بازار سرمایه، متقاضیان علاقه مند به خرید سهام از شرکت های بورسی، منتظر نوعی تحول و تغییر در شرایط اقتصادی کشور هستند. بخشی از نقدینگی این افراد در بانک ها سپرده گذاری شده است و اگر شرایط آینده بورس را مثبت تشخیص دهند، وارد این حوزه خواهند شد.
از طرفی، تعداد کدهای جدید بورسی که به معنای ورود سهامدار جدید به بازار سرمایه است، در ماه های گذشته از سال93 نسبت به مدت مشابه سال92 دوبرابر شده است که این خود نشانه ای از خوش بینی به این بازار است.
اما در کنار این رویدادها، آنچه هم اکنون نیاز بازار مسکن است و باید در برنامه ریزی های دولت مدنظر قرار بگیرد، تمرکز بر ساخت وسازهای مصرفی و تسهیل توان مالی متقاضیان دهک های کم درآمد و میان درآمد است.
قاعدتا برای پیگیری این نیاز، یکی از بسترهای موجود، همین صندوق های زمین وساختمان است که مجموعه دولت می تواند زمین های تحت مالکیت خود را با هدف تحریک انبوه سازان به سرمایه گذاری و همچنین فراهم کردن امکان پیش خرید تدریجی برای متقاضیان، در مسیر ساخت وسازهای معمولی به کار بگیرد. به این ترتیب، استفاده از عایدی پروژه آویشن در مسیر تامین منابع مورد نیاز برای اجرای پروژه های حمایتی و اجتماعی توسط وزارت راه وشهرسازی، یکی از راه های ممکن برای پاسخ به نیاز اصلی می تواند باشد.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir