بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 5 شهريور 1393      12:27

سهام مسکن در راه بورس

اقتصاد ایرانی: استفاده از پتانسیل بازار سرمایه برای تامین مالی ساخت وسازهای مسکونی به عنوان برنامه اول از مجموعه برنامه های پنج گانه دولت، روز شنبه با تشکیل اولین «صندوق زمین وساختمان» شکل عملیاتی به خود می گیرد. صندوق زمین وساختمان نهادی است که به درخواست مالک زمین آماده ساخت – بعد از تایید صلاحیت های لازم - در فرابورس تشکیل می شود تا منابع مورد نیاز برای احداث یک پروژه ساختمانی را از کانال غیربانکی تامین کند. بسازوبفروش ها در شرایطی که با توان از دست رفته سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات روبه رو هستند، از طریق این صندوق ها می توانند دو دسته منبع پولی شامل «نقدینگی سیال بین بازارها» و «دارایی نقدی متقاضیان مسکن» را به سمت پروژه های خود جذب کنند. منافع اقتصادی صندوق صرفا به پشتیبانی از طرف عرضه مسکن محدود نمی شود؛ بلکه افرادی که با خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق، در ساخت وساز مشارکت می کنند، در پایان پروژه و فروش آپارتمان ها، نسبت به آورده شان از سود صندوق منتفع می شوند. قابلیت هایی همچون نقدشوندگی سریع سرمایه گذاری، شفافیت مالی مالک پروژه و همچنین عدم محدودیت حداقلی و حداکثری در خرید سهام صندوق، این روش مشارکت در ساخت را با روش های دیگری همچون پیش خرید مسکن متمایز می سازد.

به گزارش دنیای اقتصاد، نقدینگی های سرگردان برای جبران کمبود تسهیلات بانکی، جذب صندوق های زمین وساختمان می شوتد. از بین حداقل 5 برنامه اصلی که دولت یازدهم طی یک سال گذشته وعده آنها را در بازار مسکن داده، اولین برنامه نهایی شده و از شنبه هفته آینده به اجرا گذاشته می شود.

«راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان» یکی از مجموعه سیاست های مدنظر این دولت است که چون همانند 4 طرح دیگر - مسکن اجتماعی، صندوق سپرده گذاری مسکن، لیزینگ ها و همچنین تشکیل بازار رهن ثانویه- به منابع بانک ها و نظر بانک مرکزی وابسته نیست، وزارت راه وشهرسازی توانسته خیلی زود مجوزهای لازم برای ایجاد آن را اخذ کند.

با تشکیل اولین صندوق زمین و ساختمان تحت عنوان «نسیم» از روز شنبه، شکل جدید تامین مالی پروژه ها در حوزه ساخت وساز های مسکونی با اتکا به دو منبع شامل «نقدینگی های سیال بین بازارهای اقتصادی» و همچنین «اندک دارایی نقدی متقاضیان مسکن» به اجرا گذاشته می شود تا در غیاب توان از دست رفته بانک ها در ارائه وام ساخت، اولین قسمت مسیر جایگزین برای پول رسانی به بساز و بفروش ها مورد بهره برداری قرار گیرد.

صندوق زمین و ساختمان منابع مالی مورد نیاز بازار مسکن را از طریق بازار سرمایه تامین می کند به شکلی که مالک زمین آماده ساخت، با تعریف پروژه ساختمانی و تایید آن در بورس، تحت نظارت ارکان 9گانه –نهادهای نظارتی- هزینه ساخت وساز را از طریق فروش سهام به سرمایه گذاران، تامین می کند و در پایان، با فروش واحدهای مسکونی، سود به دست آمده را به نسبت شراکت سهامداران بین آنها توزیع خواهد کرد.

ظرفیت بالقوه سود سرمایه گذاری در بازار ساخت وساز که ناشی از تغییرات قیمت مسکن در بلندمدت است، نقطه قوت صندوق زمین وساختمان به حساب می آید و باعث جذب نقدینگی از بازارهایی همچون ارز و طلا و بورس که طی ماه های اخیر از بازدهی منفی یا حداکثر 5درصد برخوردار بوده اند، خواهد شد. بررسی ها از سوابق بازدهی بازار مسکن نشان می دهد در 25 سال گذشته، اگر چه در برخی سال ها نرخ بازدهی سالانه –میزان رشد قیمت مسکن- منفی بوده یا در سال هایی جهش های بالای 50درصد اتفاق افتاده، اما این نرخ به طور متوسط سالی 20درصد بوده است. به این ترتیب، سهامداران صندوق زمین وساختمان در بدترین حالت ممکن با حفظ ارزش دارایی خود در سطح برابر با تورم قیمت مسکن، روبه رو می شوند و در شرایط کنونی، بیشتر از سایر بازارهایی که جذابیت سرمایه گذاری در آنها کاهش و امکان سفته بازی نیز در آنها از بین رفته است، نفع خواهند برد. بنا بر این گزارش، صندوق زمین و ساختمان «نسیم» مسوولیت تامین مالی پروژه ای مسکونی در منطقه22 تهران را برعهده دارد. پذیره نویسی این صندوق از روز شنبه آغاز می شود و متقاضیان مسکن و سرمایه گذاران بورسی می توانند با خرید برگه های سهام، در سود و زیان این پروژه مشارکت کنند.

کل هزینه ساخت این پروژه 22میلیارد و 500 میلیون تومان پیش بینی شده که تامین 15میلیارد تومان آن از طریق پذیره نویسی به شکل توزیع سهام تامین می شود و مابقی از طریق پیش فروش پوشش داده می شود. برای سرمایه گذاری در صندوق زمین و ساختمان، محدودیتی به لحاظ حداقل خرید یا حداکثر خرید سهام وجود ندارد، به طوری که حداقل هر یونیت –یک سهم یا واحد سرمایه گذاری- از 1000 تومان تا حداکثر معادل کل هزینه ساخت می تواند تعریف و توسط هر سهامدار خریداری شود.

خرید سهام صندوق زمین وساختمان به نوعی مشابه فعالیت در بازار پیش فروش مسکن است با این تفاوت که در پیش خرید، امکان نقدشوندگی سرمایه گذاری تا پایان مراحل ساخت و فروش آپارتمان، برای فرد پیش خریدار وجود ندارد، اما در این صندوق ها، از فردای پذیره نویسی، سهامداران می توانند برگه های سهام خود را در فرابورس با نظارت ارکان صندوق، مبادله کنند که در این حالت، متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه و نوسانات قیمت مسکن و تقاضا از طرف متقاضیان جدید سرمایه گذاری، ارزش معاملاتی سهام صندوق تعیین خواهد شد. با این حال، سود نهایی و قطعی سهم صندوق زمین وساختمان در پایان پروژه، تقسیم می شود. بر اساس این گزارش، کارشناسان بازار سرمایه معتقدند: تشکیل اولین صندوق زمین و ساختمان پیامی می تواند باشد از طرف دولت خطاب به بساز و بفروش ها و انبوه سازان مبنی بر اینکه، این دو طیف بیش از این نباید در انتظار احیای اعتبارات بانکی باشند بلکه به تدریج باید خود را با شرایط جدید وفق دهند و با طرح توجیهی قوی و مستدل درباره شاخص های اقتصادی پروژه خود، نقدینگی های سرگردان را از طریق این صندوق ها جذب بازار ساخت وساز کنند.

حفظ قدرت خرید مسکن

مدیر عامل گروه سرمایه گذاری بانک مسکن، درباره جزئیات صندوق نسیم با بیان اینکه این صندوق شنبه آینده با حضور وزرای راه وشهرسازی و اقتصادودارایی، گفت: موضوع فعالیت صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان، جمع آوری وجوه از سرمایه گذاران و ساخت پروژه ساختمانی از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران صندوق است.

مصطفی ازگلی افزود: محل اجرای پروژه در منطقه 22 شهرداری تهران واقع شده است. کاربری این پروژه مسکونی بوده و متراژ ناخالص پروژه (با احتساب مشاعات) 13200 متر مربع و متراژ خالص پروژه 8هزار متر مربع است. ارکان صندوق نسیم نیز شامل مدیر صندوق: شرکت توسعه بازار سرمایه تهران، مدیر ساخت: شرکت عمرانی مسکن گستر، ناظر: شرکت پردیس ایران، متولی: شرکت کارگزاری بانک اقتصاد نوین، متعهد پذیره نویس: گروه سرمایه گذاری بانک مسکن، بازارگردان: شرکت کارگزاری بانک مسکن و حسابرس: موسسه حسابرسی و خدمات مدیریت اصول پایه فراگیر است.

متولی صندوق نسیم هزینه ساخت پروژه را 5/22 میلیارد تومان و مدت زمان اجرای آن را 30ماه عنوان کرد و درباره مزایای این صندوق ها گفت: افزایش یا حفظ قدرت خرید سرمایه گذاران (ولو با سرمایه اندک) در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان و مشارکت در ساخت و سود و زیان پروژه از جمله امتیاز سهامداران صندوق است، ضمن اینکه از دیگر مزایای این صندوق ها نقدشوندگی بالاتر این صندوق ها نسبت به سرمایه گذاری مستقیم در بخش ساخت و ساز است. وجود رکن بازار گردان در صندوق و معامله واحدهای سرمایه گذاری این صندوق در فرابورس به سرمایه گذاران این امکان را می دهد که در صورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام داده و سرمایه گذاران جدیدی که در زمان پذیره نویسی اولیه امکان حضور در صندوق نداشته اند نیز بتوانند پس از آغاز به کار صندوق به این صندوق ها وارد شوند. همچنین با توجه به نظارت های مختلفی (اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی پروژه و نظارت بر پیشرفت مالی پروژه) که ارکان نظارتی صندوق انجام می دهند، صندوق از شفافیت بالایی برخوردار است. از طرفی وجوه جمع آوری شده در صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان در بخشی مصرف می شود که برای عموم سرمایه گذاران، خصوصا سرمایه گذاران خرد ملموس تر است.

حرکت از دلالی به ساخت

مدیرعامل گروه سرمایه گذاری بانک مسکن افزود: یکی از مزایای مهم این صندوق ها جمع آوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سوی ساخت و ساز مسکن و گسیل نقدینگی به سمت تولید مسکن و نه دلالی آن است. این صندوق ها علاوه بر مزایایی که در بازار سرمایه ایجاد می کنند، به تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) نیز منجر خواهد. همچنین تقویت بازار سرمایه در راستای تاکید مسوولان ارشد نظام و تاکید قوانین بالادستی از طریق این صندوق ها امکان پذیر خواهد بود.

وی پیش بینی کرد: با تاسیس و آغاز به فعالیت این صندوق ها، فشار سازندگان از روی سیستم بانکی برای تامین مالی بخش مسکن کمتر شود و تامین مالی بخش مسکن از تامین مالی بدهی محور به سمت تامین مالی مشارکتی (آن هم با مشارکت عموم سرمایه گذاران و از طریق بازار سرمایه) حرکت کند.

سه نوع ریسک صندوق

مدیرعامل گروه سرمایه گذاری بانک مسکن با بیان اینکه طبیعتا راه اندازی هر ابزار و نهاد مالی جدید از مخاطره به دور نخواهد بود، درباره ریسک های صندوق زمین وساختمان گفت: نوسانات کاهشی قیمت مسکن، افزایش هزینه ساخت و تاخیرهای پیش بینی نشده در زمان تکمیل و تحویل ساختمان ریسک های مطرح در پروژه است. وی افزود: انتظار بر آن است که با توجه به سود ناشی از ساخت و ساز و افزایش عمومی قیمت ها در این بخش، بازده مناسبی برای سرمایه گذاران ایجاد شود اما احتمال دارد با کاهش قیمت ملک، ارزش دارایی های صندوق کاهش یابد و سرمایه گذاران به بازده مورد انتظار دست پیدا نکنند. به علاوه ما با ریسک افزایش هزینه های ساخت مواجه هستیم. مدیر ساخت، ساخت پروژه صندوق را با هزینه های از پیش تعیین شده در این طرح توجیهی تقبل کرده است. با این حال ممکن است در شرایط استثنایی، هزینه های ساخت به طور غیرمنتظره ای افزایش یابند. ازگلی درباره ریسک عدم اتمام پروژه در موعد مقرر نیز گفت: مدیر ساخت متعهد است که در زمان تعیین شده در امیدنامه، عملیات ساخت پروژه را مطابق طرح توجیهی به پایان برساند، هر چند در صورت تاخیر در این امر، مبلغی به عنوان جریمه از مدیر ساخت دریافت خواهد شد؛ اما در صورت عدم توانایی مدیر ساخت در اتمام به موقع پروژه، این امکان وجود دارد که سود پروژه کاهش یابد.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir