طی سال های اخیر نیز توسعه بازار مسکن به طور عام و قیمت مسکن به طور خاص توجه اقتصاددانان و سیاست گذران اقتصادی کشور را به خود جلب کرده است. هدف دولت در حوزه مسکن حصول اطمینان از وجود موجودی کافی در این بخش متناسب با تعداد و ترکیب خانوارها و اطمینان از توانمندی خانوارها برای واحدهای مسکونی است.
در این راستا دولت به عنوان قانون گذار و نهاد ناظر بر حوزه املاک و مستغلات جهت تقویت و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن عمل می کند. منظور از نظارت کار پیمانکاری ساخت مسکن یا مجموعه های شهری قیمت گذاری و اقداماتی از قبیل اجرای طرح مسکن مهر نیست؛ بلکه منظور برقراری مجموعه ای از قوانین، مقررات و دستورالعمل های اجرایی است که در آن چارچوب بازار زمین و ساختمان بتواند به شکلی کارآمد میتنی بر اقتصاد رقابتی و بخش خصوصی عمل کند.
بر این اساس وزرات راه و شهرسازی مجموعه ای از اقدامات را در دستور کار خود قرار داده که بر مطالعات گسترده طرح جامع مسکن کشور مبتنی است. در ادامه شرح مختصری از مجموعه سیاست های دولت دراین حوزه در قالب تشکیل صندوق های ملی توسعه مسکن جمهوری اسلامی ایران به عنوان بازوی تامین مالی سیاست های این حوزه تبین می شود.
پیشنهاد صندوق ملی توسعه مسکن بر اساس راهبردهای طرح جامع مسکن ارائه شده است. وظیفه اصلی این صندوق تامین مالی منابع مورد نیاز برای اجرای طرح های مرتبط با مسکن در دولت جمهوری اسلامی ایران است.
هیئت امنای این صندوق مرکب از وزیر امور اقتصادی و دارایی، وزیر راه و شهرسازی و معاون برنامه ریزی رئیس جمهوری پیشنهاد می شود. پس از تصویب اولیه این برنامه، اساسنامه صندوق توسط کارشناسان سه نهاد یاد شده تهیه و به دولت پیشنهاد می شود.
به منظور برقراری بازار کارآمد و رقابتی مسکن به مثابه محصولی اجتماعی خالص موجودی مسکن کشور (تعداد واحدهای مسکونی) در سطح 5 درصد بالاتر از میزان نیاز خانوارها به مسکن برنامه ریزی می شود که می تواند نیازهای متعددی از جمله «نیاز به خانه دوم برای دهک های متنعم خانوارها»، «تبدیل نشدن مسکن به وسیله ای برای سفته بازی» و «واحدهای مسکونی مورد نیاز برای ضرورت های جابجایی از قبیل جابجایی جهت اشتغال، آموزش و ...» را پاسخ می دهد. لازم به ذکر است تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز کشور طی دوره برنامه ریزی 4 ساله بیش از یک میلیون واحد در سال می باشد.
سازوکار مالی حمایت دولت عمدتا به منظور تقویت طرف تقاضا و با هدف تامین نیاز بازار، در قالب برنامه های «مسکن اجتماعی»، «مسکن حمایتی با در نظر گرفتن دو الگوی حمایت 10 ساله ثابت و 5 ساله پلکانی»، «بهسازی سکونت گاه های غیررسمی» و «تامین سرمایه در گردش بازار ثانویه رهن»، طراحی و تدوین شده است.
از آنجا که به نظر نمی رسد منابع کافی برای دستیابی به کلیه اهداف این برنامه فراهم شود، طبعاً متناسب با منابع موجود، دوره برنامه چهار ساله طولانی تر می شود. بدیهی است طولانی شدن اجرای برنامه در مسیر تحقق اهداف آن است و کلیت برنامه را دچار مخاطره نمی سازد.
*منابع صندوق ملی توسعه مسکن
برنامه های حمایتی بخش مسکن از طریق صندوق ملی توسعه مسکن تامین مالی خواهد شد. پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در این باره آن است که منابع صندوق از محل بودجه های سالانه و بازپرداخت اقساط مسکن مهر که به طور متوسط سالانه معادل 2 هزار میلیارد تومان است، تامین شود.
در صورت گشایش درآمد ریالی و ارزی، دولت می تواند از محل بودجه عمومی نیز به اجرای طرح کمک کند. از آنجا که به نظر نمی رسد حتی با توافق بازگشت اقساط مسکن مهر به این صندوق، منابع یاد شده تامین شود، اجرای برنامه در بازه زمانی طولانی تری ممکن خواهد شد.
مهم آن است که بپذیریم تشکیل بازار مالی مسکن ضرورت دارد و دولت جمهوری اسلامی ایران بعد از گذشت نزدیک به 35 سال از عمر خود، به این مهم اهتمام دارد.
لازم به ذکر است منابع این صندوق به صورت وجوه اداره شده در صندوق ملی توسعه مسکن سپرده گذاری و از محل سود آن مخارج لازم برای اجرای برنامه های حمایتی، در طول دوره حمایت، تامین مالی گردد.
*برنامه های بخش مسکن برای حمایت از اقشار درآمدی متوسط و پایین
سیاستگذاری در بخش مسکن با تمرکز بر اقشار درآمدی متوسط و پایین جامعه از طریق تشکیل صندوق های پس انداز مسکن و ظرفیت نظام بانکی کشور برنامه ریزی شده است.
آورده دولت در این برنامه به صورت سپرده (وجوه اداره شده) در صندوق های پس انداز مسکن است و در قالب هزینه های جاری نخواهد بود. میزان این آورده، معادل ارزش حال کل سهم دولت در اجرای برنامه های حمایتی در طول دوره حمایت برنامه ریزی شده بوده که در سال اول در سیستم بانکی سپرده گذاری می شود.
در صورت اجرای این برنامه، برای اولین بار در تاریخ جمهوری اسلامی ایران، دولت برای تشکیل بازار مالی مسکن قبول مسئولیت کرده است. در سال های دورتر و با کنترل نرخ تورم، امید می رود سپرده های یاد شده از نظام بانکی خارج شده و به دولت برگردد. بدیهی است بانک مرکزی نیز می تواند در سال های موردنیاز، با خارج کردن این وجوه از جریان سپرده های بانکی، از این ابزار به عنوان وسیله ای برای اعمال سیاست پولی استفاده کند.
برنامه هامسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، بهسازی سکونتگاه های غیررسمی و تامین سرمایه در گردش بازار ثانویه رهنی طراحی شده دولت در حوزه مسکن هستند که در ادامه سازوکار مالی اجرای آنها تبیین خواهد شد.
سهم 46 درصدی وزارت راه در مسکن اجتماعی
براساس اطلاعات هزینه درآمد شهری و سرشماری سال 1390، درصد خانوارهای اجاره نشین شهری در دهک اول و دوم در کشور در سال 1391 به ترتیب 14.5 و 13.7 درصد برآورد شده است. چنانچه دولت برای حمایت از 15 الی 20 درصد از خانوارهای دهک های اول و دوم برنامه ریزی نماید، سالیانه 150 هزار واحد تحت پوشش برنامه مسکن اجتماعی قرار خواهند گرفت.
مسکن اجتماعی می تواند به صور مختلف تامین شود که پاره ای از مهم ترین آنها عبارتند ازعرضه مستقیم مسکن اجاری توسط بخش دولتی یا عمومی (شهرداری)، عرصه مسکن اجاره ای توسط شرکت ها (انجمن های) غیرانتفاعی با یارانه های زمین، وام ارزان و ...، مالکیت مسکن مناسب توان پذیر (affordable) به طور فردی با یارانه های زمین، وام ساخت ارزان و ...، مالکیت مشاع مسکن مناسب توان پذیر (affordable) توسط شرکت ها (انجمن های) غیرانتفاعی با یارانه های زمین، وام ساخت ارزان و ...، ساز و کار وام رهنی ارزان و بازگشت وام تضمین شده برای تملک فردی یا مشاع مسکن مناسب با دادن یارانه و یارانه مستقیم برای اجاره بهای مسکن مناسب.
در برنامه حاضر، هدف سالانه حمایت از 150 هزار خانوار اجاره نشین (از دهک های اول و دوم درآمدی) در قالب تامین 60 درصد مبلغ اجاره بهای یک واحد مسکونی است. از این تعداد، 70 هزار واحد آن توسط وزارت راه و شهرسازی (46.6 درصد) در قالب پرداخت کمک اجاره بها و 80 هزار واحد دیگر از طریق ساخت یا اجاره واحدها توسط شهرداری ها و بنیادهای خیریه تحت پوشش قرار می گیرند.
اطلاعات مربوط به سهم اجاره بهای متقاضیان و سپرده متناظر سهم دولت در این برنامه در جدول زیر گزارش شده است.
جدول1: برنامه مسکن اجتماعی
|
شرح/سال (ارقام هزار ریال) |
1393 |
1394 |
1395 |
1396 |
|
متوسط هزینه خالص مسکن، آب، برق و گاز و سایر سوخت ها در مناطق شهری |
90.431 |
107.863 |
128.655 |
153.454 |
|
رشد |
- |
|||
|
سهم خدمات عمومی از هزینه مسکن |
10 درصد |
|||
|
هزینه خدمات عمومی |
9.043.14 |
10.786.30 |
12.865.30 |
15.345.44 |
|
متوسط هزینه خالص مسکن |
81.388 |
97.077 |
115.789 |
138.109 |
|
درصد مشارکت دولت |
60 درصد |
|||
|
سهم دولت از اجاره بها |
48.832.93 |
58.246.02 |
69.473.58 |
82.865.38 |
|
تعداد مسکن اجتماعی |
70000 |
|||
|
بودجه مورد نیاز برای مسکن اجتماعی |
3.418.305.176 |
4.077.221.196 |
4.863.150.547 |
5.800.576.446 |
|
نرخ سپرده بلند مدت |
23 درصد |
|||
|
سپرده متناظر بودجه (هزار میلیارد تومان) |
1.486 |
1.77 |
2.11 |
2.52 |
|
رقم تجمعی سپرده (هزار میلیارد تومان) |
1.486 |
3.23 |
5.37 |
7.90 |
2-3- برنامه مسکن حمایتی (با طراحی دو الگوی حمایت 10 ساله ثابت و حمایت 5 ساله پلکانی نزولی)
با توجه به اینکه اقشار هدف برنامه مسکن حمایتی را عمدتاً خانوارهای اجاره نشین دهک های متوسط رو به بالای درآمدی تشکیل می دهند، برآوردهای آماری نشان می دهد با فرض حمایت دولت از حدود 18 درصد این خانوارها، لازم است سالیانه برای حدود 250000 خانوار برنامه ریزی برای تسهیلات مسکن حمایتی صورت گیرد.
در این برنامه خرید مسکن از محل اخذ تسهیلات بانکی پس از سپرده گذاری متقاضیان در بانک های تجاری و پرداخت بخشی از اقساط تسهیلات توسط دولت تامین مالی می شود.
تسهیلات بانکی در این برنامه معادل 50 درصد متوسط قیمت یک واحد مسکونی 75 متری در مناطق شهری کشور برنامه ریزی شده است. سپرده گذاری متقاضیان در سیستم بانکی نیز معادل 50 درصد تسهیلات بانکی و به مدت یک سال صورت می پذیرد.
نرخ سود سپرده گذاری (سهم دولت و سهم متقاضی) معادل 23 درصد و نرخ سود تسهیلات 25 درصد در نظر گرفته شده است.
برنامه مسکن حمایتی، دوره ثابت 10 سال
|
شرح/سال (هزار ریال) |
1393 |
1394 |
1395 |
1396 |
|
کل سپرده(50 درصد قیمت مسکن) |
- |
952343 |
1171382 |
1440800 |
|
مبلغ سپرده متقاضی |
500000 |
600000 |
700000 |
- |
|
سهم متقاضی از اقساط ماهانه |
- |
14082 |
17321 |
21305 |
|
سهم دولت از اقساط ماهانه هر تسهیلات |
- |
7583 |
9327 |
11472 |
|
رقم متناظر سپرده یک ساله برای پرداخت سهم دولت از اقساط کل تسهیلات در دوره 10 ساله (هزار میلیارد تومان) |
- |
36 |
45 |
55 |
لازم به ذکر است کل اقساط سهم دولت (ارزش حال اقساط سال های اجرای برنامه) به طور یکجا و در سال اول پرداخت تسهیلات، نزد سیستم بانکی سپرده گذاری خواهد شد.
برنامه مسکن حمایتی 5 ساله پلکانی نزولی
از آنجا که خانوارها پس از استفاده از تسهیلات این برنامه، صاحب مسکن شده و نیاز به مسکنشان مرتفع می گردد، همچنین با عنایت به آنکه هزینه مسکن آنها در سال های آتی ثابت می ماند ولی درآمدهای آنها افزایش خواهد یافت (سهم هزینه مسکن خانوارها در طول زمان نزولی می شود) خانوارها طی دوره بازپرداخت اقساط، توانمند خواهند شد.
از سوی دیگر در سال های آتی خانوارهای جدید نیز به گروه نیازمندان به مسکن در جامعه اضافه خواهند شد، می توان برنامه حمایت از گروه های متقاضی این تسهیلات را در دوره های کوتاه تری برای دولت تدارک دید. بر این اساس الگوی دیگری در قالب حمایت 5 ساله پلکانی نزولی توسط دولت طراحی شده است.
در این الگو سهم حمایت دولت در بازپرداخت اقساط ماهیانه به صورت سالیانه از 50 درصد به 5 درصد در طول 5 سال کاهش می یابد. در نتیجه، دولت منابع بیشتری برای حمایت از سایر متقاضیان بالقوه خواهد داشت. سهم اقساط خانوارها و سپرده متناظر دولت در این الگو به شرح جداول زیر است.
برنامه مسکن حمایتی، دوره 5 ساله پلکانی، سال اول
|
شرح/سال (ارقام به هزار ریال) |
1393 |
1394 |
1395 |
1396 |
1397 |
1398 |
1399 تا 1403 |
|
مبلغ سپرده متقاضی |
500000 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
درصد حمایت دولت |
- |
50 درصد |
38 درصد |
26 درصد |
14 درصد |
5 درصد |
- |
|
سهم متقاضی از اقساط ماهاینه |
- |
10833 |
13432 |
16032 |
18632 |
20582 |
21665 |
|
سهم دولت از اقساط ماهانه هر تسهیلات |
- |
10833 |
8233 |
5633 |
3033 |
1083 |
0 |
|
سپرده یکساله برای کل سهم دولت طی دوره (هزار میلیارد تومان) |
- |
26 |
- |
- |
- |
- |
- |
جدول 4: برنامه مسکن حمایتی، دوره 5 ساله پلکانی، سال دوم
|
شرح/سال (ارقام به هزار ریال) |
1393 |
1394 |
1395 |
1396 |
1397 |
1398 |
1399 تا 1403 |
|
مبلغ سپرده متقاضی |
60000 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
درصد حمایت دولت |
- |
50 درصد |
38 درصد |
26 درصد |
14 درصد |
5 درصد |
- |
|
سهم متقاضی از اقساط ماهانه |
- |
13324 |
16522 |
19720 |
22917 |
25316 |
26648 |
|
سهم دولت از اقساط ماهانه هر تسهیلات |
- |
13324 |
10126 |
6929 |
3731 |
1332 |
0 |
|
سپرده یکساله برای کل سهم دولت طی دوره (هزار میلیارد تومان) |
- |
32 |
- |
- |
- |
- |
- |
جدول 5: برنامه مسکن حمایتی، دوره 5 ساله پلکانی، سال سوم
|
شرح/سال (ارقام به هزار ریال) |
1393 |
1394 |
1395 |
1396 |
1397 |
1398 |
1399 تا 1403 |
|
مبلغ سپرده متقاضی |
700000 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
درصد حمایت دولت |
- |
50 درصد |
38 درصد |
26 درصد |
14 درصد |
5 درصد |
- |
|
سهم متقاضی از اقساط ماهاینه |
- |
16389 |
20322 |
24255 |
28188 |
31138 |
32777 |
|
سهم دولت از اقساط ماهانه هر تسهیلات |
- |
16389 |
12455 |
8522 |
4589 |
1639 |
0 |
|
سپرده یکساله برای کل سهم دولت طی دوره (هزار میلیارد تومان) |
- |
40 |
- |
- |
- |
- |
- |
برنامه بهسازی سکونتگاه های غیررسمی
طی دهه های اخیر به تدریج محلات نابسامان و سکونتگاه های غیررسمی به طور عمده در حاشیه کلانشهرها و شهرهای بزرگ کشورف خارج از برنامه رسمی توسعه و به صورت خودرو شکل گرفته و گسترش یافته است.
این محلات خودرو یا حاشیه نشین، اسکان غیررسمی نامیده شده اند و کارکرد اصلی آنها تامین زمین و الگوی ساخت متناسب با توان مالی گروه های کم درآمد مهاجر از روستاها یا گروه های کم درآمد و فقیر شهری رانده شده از بافت موجود شهرهاست. با توجه به کیفیت بسیار پایین سکونتگاه های غیررسمی به عبارتی وضوح پدیده بدمسکنی در این مناطق، بهبود کیفیت زندگی و ارتقاء ایمنی و سلامت خانوارهای ساکن در آنها را ضروری نموده است.
بر اساس برآوردهای اولیه، 13.5 میلیون نفر از جمعیت کشور در قالب 3.1 میلیون خانوار در این مکان ها سکونت دارند. به طور کلی این سکونتگاه ها مشتمل بر 2.7 میلیون واحد مسکونی است که 1.4 میلیون واحد آن نیازمند ارتقا و بهسازی است. چنانچه بهسازی این واحدهای مسکونی در طول 10 ساله برنامه ریزی شود، می بایست سالیانه 140 هزار واحد مسکونی به منظور بهسازی تامین مالی گردد.
با توجه به اینکه خانوارهای ساکن در حاشیه شهرها و مناطق اسکان غیررسمی در طول اجرای برنامه، ثابت و معادل 20 میلیون تومان در نظر گرفته شده است. دولت و متقاضیان استفاده کننده از این برنامه هر یک به میزان مساوی و معادل 25 درصد (مجموعا 50 درصد تسهیلات، هر یک 5 میلیون تومان) در سیستم بانکی به مدت یک سال سپرده گذاری خواهند نمود.
در این برنامه، دولت علاوه بر سهم سپرده بابت حق بیمه اعطای تسهیلات نیز با نرخ حق بیمه 10 درصد، در سال اول در سیستم بانکی سپرده گذاری خواهد کرد. نرخ سود سپرده گذاری 23 درصد و نرخ سود تسهیلات 25 درصد در نظر گرفته شده است.
اطلاعات مربوط به سهم اقساط متقاضیان، سپرده متناظر سهم دولت (سپرده و حق بیمه) در جدول زیر ارائه شده است.
برنامه بهسازی سکونتگاه های غیررسمی
|
شرح/سال (ارقام به هزار ریال) |
1393 |
1394 |
1395 |
1396 |
|
مبلغ تسهیلات |
- |
200.000 |
200.000 |
200.000 |
|
نسبت سپرده به تسهیلات |
50 درصد |
|||
|
سپرده گذاری دولت برای متقاضیان |
50.000 |
50.000 |
50.000 |
50.000 |
|
مدت سپرده گذاری (سال) |
1 |
|||
|
نرخ بهره سالانه تسهیلات |
25 درصد |
|||
|
طول دوره تسهیلات |
10 |
|||
|
مبلغ هر قسط از تسهیلات (ماهانه) |
- |
(4.550) |
(4.550) |
(4.550) |
|
رقم سالانه اقساط تسهیلات |
- |
(54.598) |
(54.598) |
(54.598) |
|
درصد بیمه |
10 درصد |
|||
|
منابع مورد نیاز برای بیمه تسهیلات |
- |
20.000 |
20.000 |
20.000 |
|
تعداد مسکن غیررسمی |
140000 |
|||
|
بودجه مورد نیاز برای مسکن غیررسمی |
7.000.000.000 |
9.800.000.000 |
9.800.000.000 |
9.800.000.000 |
|
نرخ سپرده بلند مدت |
23 درصد |
|||
|
سپرده متناظر بودجه (هزار میلیارد تومان) |
3.04 |
4.26 |
4.26 |
4.26 |
برنامه تامین مالی سرمایه در گردش بازار رهن ثانویه
برای توسعه بازار رهن در کشور، لازم است پس از توسعه بازار اولیه، سازوکار معاملات ثانویه این تسهیلات از طریق بازار سرمایه فراهم شود. بدین ترتیب، تعداد بیشتری از سرمایه گذاران به منظور کسب سود وجوه خود را وارد این بازار کرده و حجم نقدینگی بازار رهن افزایش خواهد یافت.
در سال های آغازین فعالیت بازار ثانویه لازم است سرمایه در گردشی برای این فعالیت در نظر گرفته شود تا اوراق بهادار برای بازار قابل هضم و خریداری شود. صندوق ملی توسعه مسکن این سرمایه در گردش را برای یک بار پرداخت خواهد کرد. رقم پیش بینی شده برای این منظور برابر 50 هزار میلیارد ریال است.
محاسبه سهم وجوه عمومی سیستم بانکی از کل مبالغ تسهیلات بهسازی سکونتگاه های غیررسمی
برای ارائه 140 هزار تسهیلات بهسازی سکونتگاه های غیرسمی، سیستم بانکی باید در سال اول اعطای تسهیلات (سال دوم برنامه) مبلغی در حدود 24 هزار میلیارد ریال از وجوه عمومی خود را در این طرح وارد کند. هرچند سهم منابع عمومی بانک نسبت به کل تسهیلات اعطایی در سال اول حدود 86 درصد می باشد لیکن این رقم در سال های بعد کاهش یافته، به طوری که در سال پایان برنامه به 83 درصد کاهش می یابد.
جدول زیر محاسبات مربوط به سهم وجوه عمومی بانک از کل مبالغ تسهیلات رهنی را نشان می دهد.
|
شرح/سال (ارقام به هزار ریال) |
1393 |
1394 |
1395 |
1396 |
|
مبلغ تسهیلات |
- |
200.000 |
200.200 |
200.000 |
|
سپرده های جدید طرح |
100000 |
100000 |
100000 |
100000 |
|
سود سپرده ها |
- |
23000 |
23000 |
23000 |
|
بازپرداخت اقساط در پایان سال |
|
4550 |
9100 |
13650 |
|
منابع عمومی بانک |
|
172.450 |
167.900 |
163.350 |
|
درصد منابع عمومی بانک |
|
86 درصد |
84 درصد |
82 درصد |
|
تعداد مسکن اسکان غیر رسمی |
140000 |
|||
|
منابع عمومی بانک برای کل طرح (هزار میلیارد تومان) |
|
2.4 |
2.4 |
2.4 |
|
شرح |
1393(سال اول) |
1394(سال دوم) |
1395 (سال سوم) |
1396 (سال چهارم) |
|
مسکن اجتماعی |
14.9 |
32.6 |
53.7 |
79.0 |
|
مسکن حمایتی (حمایت 10 ساله ثابت) |
- |
362.3 |
445.6 |
548.1 |
|
مسکن حمایتی (حمایت 5 ساله پلکانی نزولی) |
- |
263.3 |
323.8 |
398.3 |
|
مسکن غیررسمی |
30.4 |
42.6 |
42.6 |
42.6 |
|
بازار رهن ثانویه |
50 |
0 |
0 |
0 |
|
جمع (با فرض مسکن حمایتی 10 ساله ثابت) |
95.3 |
437.5 |
542 |
669.7 |
|
جمع (با فرض مسکن حمایتی 5 ساله پلکانی) |
95.3 |
338.5 |
420.1 |
519.9 |
