سهم‌مسکن درهزینه خانوارهای‌شهری

عوامل مختلفی مانند رشد جمعیت، میزان ازدواج و طلاق  و تمایل افراد به زندگی های انفرادی، تولید ملی و درآمد افراد، تسهیلات بانکی برای خرید مسکن و ... بر روی تقاضای این گروه از افراد و خانوارها بسیار موثر است. بنابراین بررسی سهم کالای مسکن در سبد مصرفی خانوارها، چشم انداز بهتری از شرایط بازار مسکن را به دست می دهد.
براساس آخرین آمارهای منتشر شده در مورد هزینه-درآمد خانوارهای شهری در ایران، در سال 91 در حدود 34 درصد هزینه خانوارهای شهری صرف مسکن و اسکان در آن می شود. این رقم برای کشور آمریکا در سال 2012 معادل 19.7 درصد برای مسکن به عنوان سرپناه و 33.2 درصد برای استفاده از مسکن و هزینه های جانبی آن اعلام شده است. این رقم برای چینی ها 24.36 درصد در سال 2012 اعلام شده است. این رقم در ترکیه برای سال 2012 معادل 25.4 درصد اعلام شده است (برای کشور ترکیه این رقم از تجمیع هزینه مسکن و اجاره به دست آمده است).
همانطور که در نمودارهای زیر مشاهده می شود، سهم مسکن در سبد کالای خانوارهای شهری ایران، ترکیه، چین و آمریکا تفاوت چندانی ندارد و تقریبا سهم های یکسانی را به خود اختصاص می دهند، گرچه در این میان ایرانی ها بیشترین هزینه را برای مسکن پرداخت می کنند.

 
در حقیقت می توان با تقریب خوبی به این نکته اشاره کرد که در اقتصادهای مختلف اعم از پیشرفته و در حال توسعه در حدود 25 تا 35 درصد هزینه های یک خانوار شهری صرف مسکن (خرید، اجاره، هزینه های جاری مسکن و ...) می شود.
از سوی دیگر بررسی روند تغییرات هزینه مسکن در سبد کالای خانوارها می تواند نمای دقیق تری از گذشته و احتمالاً آینده بازار مسکن را به نمایش بگذارد. میزان تغییرات هزینه مسکن در دهک های درآمدی نیز می تواند در تعیین دقیق تر متقاضیان بالقوه و بالفعل بازار مسکن به کار رود. براساس آخرین آماری که توسط مرکز آمار ایران ارائه شده است، هر خانوار شهری ایرانی در سال 1390 شمسی به طور متوسط 44383446 ریال صرف استفاده از مسکن کرده است در حالی که این رقم در سال 1391 به 55141759 رسیده است. در حقیقت به طور کلی هزینه ای که هر خانوار شهری ایرانی برای مسکن در سال 91 پرداخت می کند معادل 24.23 درصد رشد داشته است. نمودار شماره دو میزان هزینه ای که هر خانوار ایرانی با توجه به سطح درآمد خانوار صرف مسکن می کند را نشان می دهد.

همانطور که نمودار بالا مشاهده می شود، خانوارهای دهک های پایین تر درآمدی به طور متوسط هزینه کم تری برای مسکن پرداخت می کنند در حالیکه خانوارهای دهک های بالاتر در مقایسه هزینه های بیشتری پرداخت می کنند. طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران، هزینه مسکن دهک اول درآمدی یک خانوار شهری ایران در سال 90 و 91 به ترتیب برابر 17780592 و 21606808 ریال بوده است در حالی که خانوارهای دهک درآمدی دهم به ترتیب 151006672 و 108636311 ریال صرف مسکن در سبد کالایی خود کردند. 
از سوی دیگر این نمودار به خوبی نشان می دهد که هزینه های خانوار شهری در دهک های مختلف درآمدی برای کالای مسکن در سال 91 نسبت به سال 90 با افزایش روبرو شده است و اندازه کالای مسکن در سبد خانوارهای شهری بزرگ تر شده است. بخشی از این اتفاق را می توان به افزایش نرخ تورم و به تبع آن افزایش قیمت مسکن طی این مدت مرتبط دانست. باید به این نکته نیز اشاره کرد که اگرچه در دوره مذکور بازار مسکن در حالت رکود قرار داشته است اما قیمت ها با افزایش روبرو بودند و در حقیقت رکود در بخش ثبت معاملات و قراردادها مشاهده شده است. بنابراین نرخ رشد قیمت مسکن در این دوره کمتر از دوره های قبل بوده است اما در هر حال مسکن با رشد قیمتی مواجه بوده است. 
اما چند درصد هزینه های یک خانوار را مسکن تشکیل می دهد؟ در نمودار زیر درصد سهم مسکن در کل هزینه خانوارهای شهری در سال 90 و 91 نمایش داده شده است.

 همانطور که در نمودار بالا نیز قابل مشاهده است، اگرچه در حالت کلی درصد سهم مسکن در هزینه های خانوارهای شهری در سال 90 و 91 تفاوت چندانی نداشته است اما برای دو دهک آخر درآمدی، سال 91 سال خوشی نبوده است چرا که سهم مسکن در سبد کالایی آن ها بیشتر از گذشته شده است و در حقیقت در آخرین دهک درآمدی این سهم به فراتر از 40 درصد رسیده است. بررسی آمارها نشان می دهد که در عوض سهم سایر هزینه های غیر خوراکی نسبت به سال 90 کاهش و سهم هزینه های خوراکی افزایش یافته است که در حقیقت نشان می دهد که خانوارهای دهک های بالای درآمدی بیشترین سهم درآمدی خود را صرف کالاهای ضروری (مسکن و خوراکی) می کنند. از سوی دیگر بر طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران، تراکم جمعیت در این دهک درآمدی در هر خانوار بیشتر از سایر دهک های دیگر است به طوری که به طور متوسط 4.1 نفر در هر خانوار دهک درآمدی دهم قرار دارد. این موضوع نشان می دهد که در سال های آینده یکی از بزرگ ترین گروه های مصرفی در بازار مسکن را دهک های پر درآمد تشکیل خواهند داد. از سوی دیگر باید به این نکته نیز اشاره داشت که معمولا تراکم خانوارهای پردرآمد در واحدهای مسکونی با کیفیت بیشتر است در نتیجه هزینه و سهم هزینه مسکن در سبد کالای این خانوار بیشتر از سایر دهک های درآمدی است.
از سوی دیگر سهم هزینه مسکن در سبد کالای مصرفی خانوارهای ایرانی طی سال گذشته تغییراتی کرده است که نمودار زیر نرخ رشد هزینه مسکن در خانوارهای ایرانی به تفکیک گروه های درآمدی را نشان می دهد.

همانطور که در نمودار بالا مشاهده می شود، نرخ رشد هزینه مسکن در سال 91 برای دهک های اول درآمدی در حدود 20 درصد است اما برای دهک آخر درآمدی به ناگاه نزدیک به 40 درصد رشد ایجاد شده است و در حقیقت خانوارهای دهک های بالای درآمدی در سال 91 مجبور به پرداخت هزینه های بیشتری با نرخ رشد در حدود 40 درصدی برای مسکن شدند. به عبارت دیگر، افزایش قیمت مسکن در سال 91، بیشترین تاثیر را بر روی خانوارهای دهک های بالای درآمدی داشت.
با توجه به مطالب بالا می توان گفت که در حقیقت با افزایش درصد هزینه مسکن در سبد کالای خانوارهای ایرانی، به تدریج متقاضیان مصرفی از بازار خارج شدند و زمینه را برای رکود بازار فراهم کردند به گونه ای که در سال 92 یک رکود تمام عیار در بازار مسکن سال 92 رخ داد. 
از سوی دیگر طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران، درصد خانوارهای شهری بر حسب تصرف مسکن در بخش عر صه و اعیانی در سال 91 نسبت به سال قبل تنها 1.5 درصد افزایش داشته است و در حقیقت نشاندهنده کم تحرکی متقاضیان مصرفی در بازار مسکن است. از سوی دیگر در بخش اجاره نیز درصد خانوارها کاهش 1.27 درصدی را نشان می دهد که باز هم نشان از حاکم شدن رکود در بازار مسکن است.

 همانطور که در نمودار بالا مشاهده می شود، فعالیت خانوارهای شهری ایرانی در بازار مسکن در سال 91 نسبت به سال 90 چندان محسوس نبوده است و در حقیقت این کاهش حضور و فعالیت، موتور آغاز دوران رکود در بازار مسکن ایران را روشن کرد که همانطور که آمار و ارقام نشان می دهد به جز یکی دو ماه در سال 92، در بقیه ماه های سال بازار مسکن تهران و ایران در رکود به سر می برد.
از سوی دیگر باید به این نکته نیز توجه داشت که حضور یا عدم حضور متقاضیان مصرفی و واقعی مسکن، اثرات بلند مدت در بازار مسکن دارد و در حقیقت در کوتاه مدت تاثیرات آن قابل مشاهده نیست. بنابراین چندان عجیب نیست که پس از گذر حدود 12 ماه از کاهش تدریجی حضور این گروه از متقاضیان مسکن، بازار با رکود مواجه شده است.
در نتیجه در حالت کلی به نظر می رسد که با توجه به تثبیت نسبی قیمت ها در سال 92 و کاهش نرخ رشد، زمینه برای حضور دوباره این گروه از خانوارها فراهم شود و در نهایت تا حدودی رونق به بازار مسکن برگردد و میزان معاملات در این بازار در ماه های آتی افزایش یابد. البته باید توجه داشت که از نظر تاریخی زمان ورود این متقاضیان به بازار عمدتا در فصل تابستان صورت می گیرد و در این صورت شاید تابستان 93، روزهای خوش خبری برای بازار مسکن باشد.