رشد 10 برابری قیمت مسکن طی 10 سال گذشته

قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی طی 10 سال گذشته با بیش از 10 برابر افزایش در خرید و فروش و بیش از هشت برابر افزایش در اجاره بها مواجه بود و در مجموع طی 20 سال اخیر قیمت خرید و فروش خانه 60 برابر و قیمت اجاره بها 50 برابر شده است.

حسین عبده تبریزی اکنون به عنوان مشاور وزیر راه و شهرسازی در آخرین تحلیل خود از تغییرات قیمت املاک و مستغلات اظهار کرده که با تعدیل قیمت مسکن در سال های 90 و 91 متوسط قیمت هر مترمربع زمین به چهار میلیون تومان رسیده است.

به گفته وی در سال گذشته به ویژه در مناطق شهری، رشد قیمتی قابل ملاحظه ای در حوزه زمین و ساختمان رخ داده که قیمت زمین در دو مرحله در سال های 90 و 91 افزایش یافته است.عبده تبریزی با اشاره به تعدیل قیمت به ویژه تعدیل دوم در سال گذشته، معتقد است: تعدیل دوم ایجاد شده در این مدت بسیار شدید بود؛ به گونه ای که در مناطق 22 گانه تهران متوسط قیمت یک مترمربع زمین به چهار میلیون تومان رسید که باعث شد این قیمت ها در مقایسه با 10 سال پیش 10 برابر شود.

این صاحب نظر اقتصادی در مجموعه مقالات خود در زمینه «مقایسه تغییرات قیمت املاک و مستغلات در سال جاری» به شاخص تغییرات قیمت زمین های شهری از سال 70 تاکنون اشاره کرده و گفته است از این سال تاکنون این شاخص از رقم 100 به حدود 6.000 در سال گذشته رسیده است.

افزایش 60 برابری قیمت زمین طی 20 سال

به گفته عبده تبریزی اگر سال 72 به عنوان سال پایه در نظر گرفته شود، قیمت زمین در مناطق شهری طی 20 سال اخیر حداقل 60 برابر شده که رسیدن قیمت های زمین به چنین ارقامی و اعلام قیمت فروش 20 میلیون تومان برای یک مترمربع زمین در شمال شهر تهران، این سوال را مطرح می کند که آیا قیمت زمین از تعدیل های قیمتی متناسب با ارز فراتر رفته است و آیا حباب قیمت زمین را تجربه نمی کنیم؟طبق آنچه این اقتصاددان در کتاب «مالی املاک و مستغلات» خود تحلیل کرده متوسط قیمت زمین شهری در اروپا 200 تا 400 یورو است و به ندرت می توان زمینی یافت که مالک آن بالاتر از 500 یورو برای یک مترمربع زمین طلب کند؛ لذا حتی با قیمت های آزاد ارز، قیمت 300 - 400 یورو برای یک مترمربع زمین در شهر تهران از کجا آمده است؟ و فراتر از مقایسه بین المللی، اگر قیمت های جاری زمین شهری را ملاک قرار دهیم و فرض کنیم این قیمت ها صحیح است، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی ساخته شده توجیه پذیر به نظر نمی رسد.

وی به افزایش شدید قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی از سال گذشته اشاره و اظهار کرده که در پایان سال گذشته قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی به سه میلیون و 600 هزار تومان رسید که به رغم این افزایش، قیمت های جاری زیربنای مسکونی، قیمت زمین را توجیه نمی کند.

افزایش 8 برابری اجاره یک متر خانه در 10 سال

وی شاخص اجاره واحد های مسکونی طی 10 سال گذشته را بررسی و اعلام کرده که اجاره یک مترمربع بنای مسکونی در شهر تهران هشت برابر شده است و بر اساس شاخص بانک مرکزی طی 20 سال گذشته قیمت اجاره واحد های مسکونی حدود 50 برابر شده است.این صاحب نظر اقتصاد با اشاره به قیمت یک مترمربع زمین در پایان سال گذشته و قیمت یک مترمربع اجاره در این زمان، معتقد است که حدود 15 سال طول می کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود درحالی که این رقم در کشور های با نرخ تورم نزدیک به صفر 20 تا 25 سال است.

وی متغیر دیگر در این زمینه را نسبت تراکم خانوار عنوان کرده و گفته است این ارقام بیانگر آن است که تراکم خانوار از رقم 1.27 در سال 55 به 1.06 در سال 90 کاهش یافته است. در سال 55 به ازای هر 127 خانوار 100 واحد مسکونی وجود داشته در حالی که در سال 1390 به ازای هر 106 نفر خانوار 100 واحد مسکونی موجود بوده است.وی ضمن ابراز امیدواری از بهبود نسبت تراکم خانوار در واحد مسکونی می گوید این بهبود نسبت تراکم نباید از چشم سرمایه گذاران در زمین و ساختمان دور بماند چرا که این رقم در سال های آتی بهبود بیشتری خواهد یافت و به زیر عدد یک خواهد رسید و حتی کشور با موجودی بیشتری از خانه های خالی روبه رو خواهد شد و آن زمان است که مستغلات می تواند از کالای پس اندازی فاصله گیرد به ویژه اگر نرخ تورم نیز آرام شود.به گفته وی در سال گذشته نقدینگی 40 درصد رشد داشت اما تولیدات جدید چنین رشدی نداشته اند که به ناچار بخش عمده نقدینگی روی موجودی های قبلی متمرکز شد و قیمت آنها را بالا برد. در سال گذشته قیمت طبقه دارایی های سهام و نیز املاک و مستغلات افزایش عمده ای داشته است.